지난 98년 경기침체로 인한 부동산 가치 하락으로
임대인이 전세금을 일부 돌려줘야 했던 역 전세대란이 있었다.
이러한 임대가 하락은 세입자들에게 집을 넓혀갈 수 있는 기회를 제공했다.
하지만 지난해부터 서서히 경기가 회복되면서 부동산 가치도 동반 상승하게 됐고,
서울 일부지역의 재건축 등의 영향으로 전세 시세가 단기 급등하게 됐다.
여기에 금년이 전세 재계약 수요가 많은 짝수해라는 점이 전세가 상승을 부추겼다.

☞ 전세동향은?
현재 가을까지 전세가 상승률은
서울지역 11.57%, 일산, 분당 등 신도시 9.55%, 신도시를 제외한 수도권이 9.22%를 기록하고 있다.
전세 거래는 강서구 목동 신시가지 20평형이 6,500만∼7,000만 원인데
매매는 9,500만∼1억 원 선에 이루어지고 있다.
강남권은 20∼23평형이 전세 9,000∼1억2,000만 원이고,
매매는 1억2,500만∼1억5,000만 원 선에서 이루어지고 있다.
7호선과 연계로 교통이 크게 좋아진 광명은 전셋값이 올라 30∼32평형이 6,000∼6,300만 원에,
매매는 1억 원 전후로 이루어지고 있다.
현재 20∼32평형 전세는 2,00만∼5,00만 원, 서초, 강남권은
1,000만 원 정도가 일제히 오른 상태로 이사철이 끝나가는 지금도 상승 추세에 있다.
전세 재계약 시점인 현재로서는 전세금액에 맞는 평형으로 줄여 갈 수밖에 없는 상황이다.
때문에 대형 평형의 수요는 감소할 것으로 보여 하향 안정세를 유지할 것으로 판단된다.
반대로 평수를 줄여가는 수요가 많아져 18∼23평 정도의 소형 평형에 대한 신규 물량 부족과
전세수요 증가로 전세값 추가 상승이 예상된다.
최근 강남 등 일부지역의 소형 평형 아파트 전세 매물 품귀와 전셋값 상승은
이러한 영향에서 나타난 현상으로 풀이할 수 있다.
이러한 현상은 하반기 전세시장에도 지속될 것으로 보인다.
또한 전세가 상승으로 인한 또 다른 주택시장 변화는
소형 평형의 주된 수요층인 일반서민들이 일시에 목돈을 들여야하는 자금부담을 해소하고,
2년여 동안 지속된 저금리의 영향으로 투자수익을 상실한 임대자들이 수익성 방편으로 월세를 선호하고, 전세자금 확보가 어려운 임차인 또한 월세를 선호하여 자연 월세시장이 증가하고 있는 것이다.

☞ 왜 월세가 늘어날까?
전세 대신 월세가 크게 늘어나면서 한국부동산경제연구소의 조사에 의하면 서울 등 수도권 지역
아파트 1만 세대 임대차 물건에서 월세가 차치하는 비중이 최고 56%에 이르는 것으로 나타났다.
평형별 월세물건 분포를 보면 서울의 경우 20평 미만이 44.1%, 20평형대 31.36%, 30평형대 20.86%로
나타나 40평형 이하에 월세의 90% 이상이 집중돼 있다.
특히 서울 강남지역의 경우 전체 임대물량의 70% 정도가 월세로 전환된 것으로 조사됐다.
반면 인천은
20평 미만이 56.52%, 20평형대 18.38% 등 30평형 이하에 월세물건이 몰려있는 것으로 분석됐다.
반면 5개 신도시는 50평형 이상 19.40%, 40평형대 29.20% , 30평형대 24.2% 등
월세물건 비중이 고르게 나타났다.

☞ 월세동향은?
강남, 서초구지역 아파트와 다가구 주택, 원룸 등 월세는 지난 7월부터 연 15∼24% 수준으로 올랐다.
강남구 역삼동 다가구 12평 전세가는
5,500만 원으로 지난 5월에 보증금 1,000만 원에 60∼70만 원으로 월세가 나왔었다.
최근에는 보증금 1,000만 원에 90만 원으로 월셋값이 급등했다.
30평형대 아파트의 경우 전세가 1억5,000만∼1억8,000만 원인데 반해
월세는 보증금 5,000만 원에 150만 원, 보증금 8,000만 원에 월세 90만 원에 거래되고 있는 실정이다.
강남지역의 월세 강세는
인근 신도시에도 영향을 미쳐 평촌의 부영아파트 15평형도 월세가 3∼4만 원 정도 상승했다.

☞ 서울지역의 경우 월셋값 연 15~24% 상승
세입자들이 매달 많은 돈이 나가는 월세를 기피하자 반전세와 반월세 임대가 등장하고 있다.
반전세는 전셋값의 모자라는 부분을 월세로 전환해 내는 방식이고
반월세는 보증금을 높여 월세의 일부를 줄이는 방식이다.
반전세, 반월세는 월 2%로 100만 원에 2만 원꼴로 계산해 월세를 20만 원 선으로 거래하고 있다.
최근 서울 강남지역에서 나오는 임대의 70%가 월세를 차지하는 데 비해
세입자들은 전세를 선호하자 집주인과 세입자가 절충한 임대방식이다.

☞ 반전세, 반월세 등장
부동산시장에서 빠른 속도로 확산되고 있는 월세 계약시에는 꼼꼼한 주의가 필요하다.
월세라고 얕잡아 보고 가압류와 가처분 등기 점검을 소홀히 했을 경우 자칫 낭패를 보기 쉽다.

☞ 월세 계약 전 꼼꼼 체크 3가지

▶ 계약 전 등기부등본을 확인하라
월세 계약자들도 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해 보아야 한다.
등기부등본에 가압류, 가등기, 가처분등기가 되어 있으면 계약을 하지 않는 것이 좋다.
만약 가등기, 가처분등기 등 문제가 있는 집을 계약해야 하는 경우라면
임대차보호법상 한계금액인 1,200만 원 내에서 보증금을 정하는 것이 안전하다.
▶ 계약은 반드시 등기부상 소유자와 직접해야 계약은 등기부상 부동산 소유자 본인과 직접해야 한다.
본인이 아니면 번거롭더라도 소유자 인감증명과 위임장을 요구해 만일의 경우에 대비해야 한다.
계액을 체결하면 바로 주민등록을 옮겨놔야 모든 법적인 보호를 받을 수 있다.
▶ 전세처럼 확정일자를 받아야 한다.
계약을 한 후 전세처럼 반드시 확정일자를 받아두는 것도 잊지 말아야 한다. 확정일자를 받아두면
주변지역 월세 시세가 올라 집주인이 월세를 임의로 올릴 경우에 대비해 보호받을 수 있다.
확정일자를 받아두면 2년 동안 월세를 올려주지 않아도 되며
이후에 생긴 저당권에 대해서도 우선 변제를 받을 수 있기 때문이다.

☞ 전세계약 전 꼼꼼 체크 7가지
전셋값이 뛰는 데다 물건마저 부족해 본격적인 이사철이 지났는데도 전세 거래가 활발하다.
하지만 아무리 급해도 챙겨야 할 것은 미리 알아두어야 한다.

▶ 계약서를 대충 쓰지 말라
신혼부부나 전세를 처음 얻는 경우 계약서를 대충 작성하는 실수를 흔히 저지르게 된다.
중개업소나 집주인의 말을 믿고 계약서에는 주소, 이름 등 기본사항만 적어놓은 경우다.
하지만 말만으로는 법적 효력이 없다는 점을 명심해야 한다.
살면서 생길 수 있는 전기, 수도 등 관리 및 고장수리 등 집주인이 약속한 모든 사항들을
명확하게 계약서에 꼼꼼히 적어두어야 문제가 생겼을 때 책임 소재를 분명히 할 수 있기 때문이다.
▶ 중개수수료 영수증을 반드시 챙겨라
전세나 월세 중개수수료는
법적으로 0.3∼0.5%로 정해져 있지만 실제로는 3∼5% 정도를 내는 경우가 대부분이다.
이럴 경우 중개수수료를 지불한 영수증을 반드시 받아두어야 한다.
영수증을 첨부해 해당지역 구청 지적과로 민원 신고를 해
과다징수에 대한 수수료 명세가 증명되면 돌려 받을 수 있다.
또한 계약이 해지될 경우 영수증이 있어야 수수료를 되돌려 받을 수 있다.
▶ 전입신고와 확정일자 도장을 받아라
전입신고와 확정일자는 세든 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환순위를 결정하는 중요한 기준.
계약 후 반드시 전입신고와 확정일자를 받도록 하자.
▶ 등기부등본은 세 번 이상 확인하라
등기부등본에는 근저당, 가압류 등 해당 주택에 대한 권리관계가 등록되어 있다.
계약하기 전, 중도금 지급, 잔금 지급시 반드시 세 번 이상 등기부등본을 열람해
권리관계에 문제가 있는지 여부를 파악해야 한다.
▶ 선순위 근저당이 있는 집은 피하라
부동산 권리관계의 선후는 금액이 아닌 날짜순으로 결정된다.
선순위 근저당이 설정돼 있다면 그만큼 전세보증금을 떼일 확률이 높다는 뜻.
때문에 최소한 근저당금액과 전세보증금을 합쳐 집값의 80%가 넘는 경우 전세 계약을 피해야 한다.
▶ 임차권등기를 설정하라
지금까지 세입자는 경매로 집이 넘어갔을 경우 보증금을 받기 전까지 이사가 불가능했다.
배당신청을 위해서 거주요건이 필수였기 때문. 하지만 임차권등기를 해놓으면
이사를 하더라도 대항력과 우선 변제권이 유지되기 때문에 경매시 보증금을 반환받을 수 있다.
임차권등기는 해당 주택 소재지 관할 법원에 접수하면 된다.
단 접수시에는 집주인의 인감증명이 필요하다.
▶ 다가구주택 계약시 다른 세입자의 보증금 규모를 확인하라.
여러 세대가 세들어 사는 경우 보증금액이 집값을 초과해 버리면
전입일이 선순위 근저당보다 앞서더라도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다.
때문에 다른 세입자의 보증금 규모를 확인한 후 계약하는 것이 안전하다.
주택 전 월세자금이 평균 11% 올랐다.
해마다 찾아오는 전셋집 보증금에 세입자들은 고민이 많다.
우선 계약기간이 만료되는 시점에 재계약을 유도하는 게 최선책이다.
그것이 여의치 않다면 오른 전세금 일부를 월세로 전환하되, 시중은행 수준으로 계약을 하는 것이다.
하지만 이도 결코 쉽지는 않다. 이럴 때 시중에 나온 은행권 전세자금 대출을 이용하면 편리하다.

☞ 전세대출을 받을 수 있는 자격은?
지난해까지 대출자격은
1년 이상 무주택 세대주로서 부양가족이 있는 사람으로 주택담보나 보증인이 있어야 했다.
그러나 지금은 ‘주택금융신용보증서’에 의해 주택담보나 보증인 없이
최고 6천만원까지 대출을 받을 수 있게 됐다.
주택금융신용보증서의 요건으로는
만 20세 이상의 부양가족이 있는 세대주로서 다른 대출의 연체 등 신용정보 규제사항이 없으면 가능하다.

☞ 전세자금 대출의 주택조건은?
근로자.서민전세자금대출 6개월간 무주택이고 부양가족이 있는 세대주로서
연간 소득 3,000만 원 이하인 근로자 및 자영업자(서민)는 평화은행의 근로자전세자금,
주택은행의 서민전세자금을 최고 5,000만 원 이내로 전세금액의 50% 이내에서 3,000만 원까지는
연 7.75%의 금리를 적용한다.
초과 대출금 2,000만 원에 대해서는 연 9%의 이자를 내야 한다.
일반 대출보다 저금리로 국가에서 지원하는 전세자금대출이다.
보통 샐러리맨의 연 소득 3,000만 원은 각종 수당을 포함한 금액. 때문에
각종 수당을 제하면 실제 소득은 3,000만 원이 되지 않는다.
연소득에서 각종 수당을 제한 본봉 기준 금액이 3,000만 원 이하일 경우 대출이 가능하다.
대출을 받으려면 전세 계약 체결일로부터 잔금 지급일 내에 신청해야 하며
전세의 규모가 25.7평(85㎡) 이하일 경우 해당된다.
대출기간은 2년이지만 2회 연장 가능하다.
1회에 2년씩 최고 6년까지 대출기간을 연장할 수 있다.
근로자는 평화은행과 주택은행에서 대출받을 수 있고,
소규모 자영업을 하는 경우 주택은행에서 대출해 준다.
신청시 준비할 서류는
확정일자가 찍힌 전세 계약서 사본, 임대 주택 건물 등기부등본, 주민등록등본 등이다.
샐러리맨의 경우 급여확인 서류도 필요하다.
전세차액대출 근로자나 서민들에게 오른 전세 자금 부분에 대해 그 차액을 대출해주는 상품.
기존의 보증금과 오른 전세 보증금 차액의 50% 최고 2천만 원까지 빌려준다.
금리는 연 8.5%로 대출기간은 2년이다.
전세자금은 일시상환방식으로 갚아야 하며 1회에 한하여 기간을 2년 더 연장할 수 있다.
이 상품은 1998년 중 전세 계약을 하고 올해에 전세 계약이 끝나는 사람이
같은 주택을 재임대할 경우만 대출을 해주도록 하고 있다.
계약기간을 2년이 아닌 1년으로 하고 99년에 재계약한 경우도 포함된다.
해당 주택 규모는 근로자, 서민전세자금처럼 25.7평 이하에만 해당된다.
대출을 원하는 경우 재계약을 한 날짜로부터 1개월 이내에 대출 신청을 해야 한다.
이 때 준비서류는
기존의 전세 계약서와 새로운 전세 계약서, 임차 주택건물 등기부등본, 주민등록등본 등이다.
영세민 전세자금 동사무소의 추천을 받은 영세민에 대하여
연 3%의 저리로 주택은행을 통하여 대출받을 수 있다. 금리가 낮은 만큼 조건도 까다롭다.
대출을 받으려면 전세 보증금이 규정된 액수보다 적어야 한다.
전세 보증금 규정 액수는 서울지역이 3,000만 원, 광역시 2,500만 원, 기타 지역은 2,000만 원이다.
일반 전세자금 주택의 규모, 무주택에 관계없이 대출이 가능하며 대출조건은 각 시중은행에서 따라
차이가 있지만 전세보증금의 범위 내에서 가능하다.
보통 대출기간은 2∼3년으로 짧은 편이다.

☞ 대출기간과 상환방식은?
등기부상 주거용이어야 하며 건물에 저당권 설정은 대출 여부와 관계가 없다.
하지만 가압류, 경매, 가등기 등이 없어야 한다.
6개월 장기 미등기 건물과 주거용이 아닌 경우, 공동주택의 일부만을 임차하는 경우,
가족소유주택의 임차, 임대인이 종교단체 등 개인이 아닌 경우 등은 전세자금 대출에서 제외된다.

☞ 전세자금의 종류는?
대출기간은 주택을 담보로 한 대출에 비해 짧은 편으로 2년부터 최장 8년 이내이다.
상환방식은 단기대출의 성격상 만기일시상환이 대부분이나
주택은행 등에서는 원리금 균등분할 상환방식을 택하고 있다.