현재 재무상태

1.남편(32)/아내(30) 아기(2)

2.월소득 : 남편(250) / 아내(200)

3.월저축 : 200

4,월지출 : 250

  - 각종보험료(가족모두)   : 40

  - 기타 세금(통신비 포함) : 30

  - 아기교육비             : 30

  - 생활비                 : 40

  - 경조비                 : 20

  - 대출이자               : 20

  - 육아비                 : 30

  - 교통비 및 용돈         : 20

  - 기타예비비             : 20

5.자산현황(2.7억)

  자산(약 4억)

    - 경기시흥능곡 뷴양아파트(자연앤) 입주예정 : 2009년 5월(분양가 2.5억)

    - 안양평촌 현대 I xx 오피스텔 월세임대 : 임대료(70만원), 매매가 1.3억

    - 장마저축 : 1,000만원

    - 적립식펀드 : 총4개(600만원)

    - 거치식펀드 : 1개(800만원

  부채(1.3억)

    - 능곡아파트 입주시 잔금 1억

    - 회사대출금 3000만원

6.기타사항 :

  - 현재 분양받은 아파트 중도금을 갚기 위하여 부모님집에서 생활하고 있음(산본거주)

  - 또한 보유중인 오피스텔(2003년 3월부터 보유)은 사업자등록증 발행후 월 70만원

    임대료를 받고 있음

7. 문의사항

   1) 현상황에서 보유중인 오피스텔을 보유할 것인지 매도할 것인지 매도할 경우 언제 할지등등 (보유중인 오피스텔은 역세권(평촌역바로앞)에 있으며 인근 오피스텔이 있다 하더라도 꾸준한 수요가 있고, 특히 2008년 4월에 안양지방법원/검찰청사가 오픈할 경우 더     많은 수요 발생)

   2) 만약 오피스텔을 판다고 가정할 경우 그 돈으로 대출금을 갚는게 낳을지 일부 대출금을 상환하고 재투자를 하는것이 좋을지 궁금함

   3) 아래 시나리오 상황중 어떤 선택이 최적인지 도움요청바랍니다.

      - 능곡입주시점에 오피스텔을 팔고 그돈으로 잔금을 치룰경우 대출금은

        전혀 없게 됩니다. <대출금은 안생김>

      - 능곡입주시점에 능곡아파트와 오피스텔을 전세주어 잔금을 치르고 저 역시

        부모님 근처 전세를 얻는다. <일부 대출금발생>

      - 능곡아파트입주후 오피스텔을 전세로 돌린후 전세금으로 잔금을

        치른다 <일부 대출금 발생>

이상입니다.

-답변-

안녕하세요.

귀하의 질문에 답변을 드리도록 하겠습니다.

귀하께서 현재 보유하신 오피스텔은 현대아이스페이스 17평으로 추정됩니다. 보증금 5백만원에 월 70만원으로 임대차계약을 맺으신 것으로 보입니다.

이때 현재 보유하고 계신 오피스텔의 연 수익률을 따져 보면 대략 6.7~7.3% 선입니다.

귀하의 말씀대로 입지적으로 평촌역과 바로 인접해 교통이 편리한데다 수요도 늘어날 것으로 보여 임대수익면에서는 괜찮은 편이라 할 수 있겠습니다.

오피스텔 매매부분>

우선 해당 오피스텔을 매도하시려는 기준을 정하셔야 하겠습니다. 해당 오피스텔을 매도하신 뒤 다른 곳에 투자하시어 연 기대수익률이 10% 이상일 것으로 보이는 곳이라면 오피스텔을 매도하고 투자처를 바꾸는 것이 기회비용면에서 낫겠습니다.

물론 이 경우 귀하께서 오피스텔을 매도하고 아파트 잔금을 치루는 것도 마찬가지겠습니다. 대출이자도 마찬가지로 연 7%선이므로 이를 상회할만한 투자처라면 아파트 잔금은 대출을 받으시는 게 낫겠습니다.

오피스텔의 경우 현재 상황에서 시세차익면에서는 기대치가 떨어집니다. 이에 임대수익보다는 시세차익을 노린 투자를 고려해볼 만하겠습니다.

능곡 아파트 잔금처리부분>

귀하께서 말씀해주신 사항 가운데 대출금을 최소화하시는 게 가장 낫겠습니다.

이 경우 귀하의 편익을 고려해 의사결정 하시기 바랍니다.

두 번째 방안의 경우 귀하께서 전세로 사실 경우 전세보증금을 최소화한다면 그다지 좋은 집은 구하기 어려울 것입니다.

또한 오피스텔과 아파트 잔금 두가지 경우를 본다면 대출을 받고 오피스텔을 보유하시는 편이 나을 것으로 보입니다.

오피스텔을 팔고 잔금을 치루시는 것보다는 1억3천만원을 대출받아 오피스텔로 인해 매월 들어오는 월세를 대출이자를 상환하시는 데 사용하신다면 귀하께 부담을 최소화할 수 있겠습니다.

감사합니다.